不動産

評価額の決め方に法的な決まりはなく、相続人全員が「合意」できれば、どの金額を使っても構いません。 一般的には、市場で売買される価格である「実勢価格（時価）」を基準にすることが多いですが、まずは不動産会社の無料査定などを参考に話し合いを進めます。 ステップ１： 不動産会社の「無料査定」を利用する 誰の意見を参考にするか迷ったら、まずは地元の不動産会社に「査定書（無料）」を作成してもらいましょう。 １社だけだと偏りが出る可能性があるため、大手と地元密着型など、複数の会社（３社程度）から査定を取り寄せ、その「平均値」や「中間値」を評価額として合意するのが、最もコストがかからず公平な方法です。…

目的によって基準となる時点が異なります。「遺産分け」の話し合いでは「現在の価格（分割時）」、「相続税」の計算では「亡くなった日の価格（死亡時）」を使います。 この２つを混同していると、話し合いの前提が崩れてしまいますので注意が必要です。 遺産分割（話し合い）は「解決した時の時価」 兄弟などで「誰がどの財産をもらうか」を話し合う際（遺産分割協議）は、原則として「実際に遺産を分ける時（話し合いや裁判の時点）」の時価を使います。 なぜなら、亡くなってから時間が経つと不動産の価格が上がったり下がったりするからです。公平に分けるためには、過去の価格ではなく、「今いくらの価値があるか」で計算するのがルー…

特定の相続人が賃料を独り占めすることは法律上認められません。 遺産分割協議がまとまるまでの間に発生した家賃収入は、遺産そのものではなく、各相続人が「法定相続分（法律で決まった割合）」に応じて当然に取得すべき固有の財産とされています。したがって、あなたは自分の持ち分に相当する金額を直ちに請求する権利を持っています。 「管理しているから」は理由にならない よくあるのが「私が物件の管理や修繕をしているのだから、家賃をもらうのは当然だ」という主張です。しかし、管理費用（経費）を差し引くことは認められても、利益全額を自分のポケットに入れる正当な理由にはなりません。 他の相続人の同意なく独り占めしている…

収益物件の評価で最も注意すべき点は、「相続税申告のための評価額」と「遺産分割（話し合い）のための評価額（時価）」はイコールではない、ということです。ここを履き違えると、親族間で激しい争いに発展します。 「時価」と「相続税評価額」の大きなズレ 一般的に、国税庁が定める「相続税評価額（路線価など）」は、実際に市場で売買される価格（時価）よりも低く設定されています。 例えば、アパートを継ぐ人が「相続税評価額（低い価格）」を基準に代償金（他の相続人に渡すお金）を計算しようとすると、他の相続人から「売ればもっと高く売れるはずだ！不公平だ！」と反発を受けることになります。公平な遺産分割のためには、不動…

遺産分割協議が終わるまでの間に発生した賃料収入や管理費用は、原則として各相続人が「法定相続分」に応じて取得・負担することになります。 最高裁判所の判例（平成17年9月8日）により、これらの賃料は遺産そのものとは別の財産（法定果実）として扱われ、遺産分割協議の成立を待つことなく、相続開始と同時に各相続人に権利が発生するとされています。 「管理している人のもの」ではありません よくあるトラブルとして、アパートを管理している長男が「俺が管理しているんだから」と賃料を全額自分の口座に入れ、使い込んでしまうケースがあります。 しかし、法的には他の兄弟姉妹にも法定相続分（例：子供2人なら1/2ずつ）を受…

たとえあなたがマンションを相続したとしても、同居人（後妻など）をすぐに立ち退かせることは非常に困難です。 特に2020年の法改正で「配偶者居住権」が施行されて以降、住んでいる配偶者の権利は強力に守られる傾向にあります。無理に追い出そうとすると、逆に損害賠償を請求されるリスクがあります。 強力な権利「配偶者居住権」 もし遺言や遺産分割協議で、後妻の方に「配偶者居住権」が設定された場合、彼女は原則として亡くなるまでその家に無償で住み続ける権利を持ちます。 この場合、あなたがマンションの所有権（所有者）を手に入れたとしても、彼女が出ていくことに合意しない限り、売却して明け渡してもらうことはできませ…

境界線は、個人の判断で勝手に決めることは絶対にできません。 隣接する土地の所有者全員と現地で立ち会いを行い、合意（ハンコをもらうこと）形成をする必要があります。 もし勝手に決めて申告などを進めてしまうと、後で隣人から「越境している」と訴えられたり、正確な測量をした結果、土地の面積が減って資産価値が下がったりするリスクがあります。 正しい手順は「境界確定測量」 境界をはっきりさせるためには、専門家である「土地家屋調査士」に依頼し、「境界確定測量」を行うのが一般的です。 手順としては、法務局の資料などを基に測量を行い、隣地の所有者に現地に来てもらって、「ここからここまでがあなたの土地、ここから…

遺産分割協議がまとまるまでの間、実家などの不動産は「相続人全員の共有財産」となります。 したがって、その間の管理費用（固定資産税、火災保険料、修繕費など）は、法定相続分の割合に応じて相続人全員で負担するのが原則です。 もし特定の誰かが立て替えている場合は、遺産分割の時に精算（請求）できる可能性が高いです。 原則は「遺産とは別」ですが… 厳密な法律論を言うと、死後に発生した管理費用は「遺産そのもの」ではありません。そのため、裁判所では「遺産分割」とは別の「民事訴訟」で請求しなさい、と言われることがあります。 しかし、それでは手間も費用もかかりすぎるため、実務上は「相続人全員の合意」を得た上で、…

代償金は原則として「一括払い」ですが、相続人全員の合意があれば「分割払い」にすることも可能です。 また、どうしても資金が足りない場合は、銀行のローンを活用する方法もあります。諦める前に、以下の方法を検討しましょう。 遺産分割協議で「分割払い」を提案する 代償金の支払い方法に法律上の決まりはありません。相手方（他の相続人）が納得さえすれば、「頭金〇〇万円、残りは月々〇〇万円の5年払い」といった分割払いの合意を遺産分割協議書に盛り込むことができます。 ただし、相手方は「途中で払わなくなるのでは？」と不安になるため、不動産に抵当権を設定したり、連帯保証人をつけたりする等の担保を提供することで、合…

共有不動産全体を売却するには、原則として全ての共有者の方の同意が必要です。他の共有者の方が売却に反対していると、そのままでは売却できません。しかし、同意が不要な持分売却、または裁判所による「共有物分割請求訴訟」を通じて、共有関係を解消し、売却を実現する方法があります。 円滑な解決のための話し合い 最初に、他の共有者の方と話し合い、売却への同意を得る努力をしましょう。不動産の適正な評価額を提示し、売却代金の分配を含めて公平な条件を提案することが、最もスムーズな解決につながります。 同意不要の「持分売却」という選択肢 話し合いが難しい場合でも、ご自身が所有する「共有持分」のみを売却すること…